Nicht nur polnische Hypothekendarlehen sind teurer geworden

In den USA erhöhte sich nach Zinserhöhungen die Rate eines neuen Kredits um 50 Prozent. Zum Vergleich: Die polnische Kreditrate stieg in einem ähnlichen Zeitraum um fast 80 Prozent. Nur dass in den USA Immobilienkredite mit einem festen Zinssatz vergeben werden, was bedeutet, dass nur neue Kreditnehmer mehr zahlen. Trotz teurerer Kredite bleibt die Nachfrage nach einem Eigenheim in den USA hoch.

In den USA ist ein Festzinskredit Standard

Ein typisches amerikanisches Hypothekendarlehen wird zu einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit von 30 Jahren vergeben. Dies ist ein großer Unterschied zu Krediten in Polen, die mit einem variablen Zinssatz oder mittlerweile immer häufiger mit einem festen Zinssatz für einen Zeitraum von 5 Jahren vergeben werden. Die Situation, in der sich der Zinssatz während der gesamten Kreditlaufzeit nicht ändert, führt dazu, dass Kunden Kredite bei sinkenden Zinsen bereitwillig umfinanzieren. Dadurch reduzieren sie den Zinssatz für die gesamte Restlaufzeit. Wenn jedoch die Zinsen zu steigen beginnen, führt ein solcher Mechanismus zu einer „Betonierung“ des Marktes – Eigentümer von Häusern mit günstigen Krediten wollen diese aus Angst, sie zu verlieren, nicht verkaufen. Dadurch wird das Angebot an Wohnungen und Häusern auf dem Zweitmarkt, das 85 Prozent ausmacht, deutlich reduziert. Verkäufe in den USA (15 Prozent sind der neue Immobilienmarkt).

Der aktuelle durchschnittliche Zinssatz für neue US-Hypotheken beträgt 6,8 %. (offizieller Zinssatz Die Fed liegt bei 5-5,25 Prozent.) im Vergleich zu Werten unter 3 %, die im Jahr 2021 noch verfügbar sind. Damit liegt die monatliche Hypothekenrate derzeit bei rund 3. Dollar, angenommen 20 Prozent. Anzahlung und ein durchschnittlicher Hauspreis von 0,5 Millionen US-Dollar. Die Raten eines solchen Kredits erhöhten sich um 50 Prozent. im Vergleich zum Satz von weniger als 2 %.

Zum Vergleich: Der Zinssatz für neue Hypothekendarlehen in Polen liegt derzeit bei etwa 9 %. (zum Zinssatz NBP in Höhe von 6,75 Prozent.). In Polen begann es mit Beginn des Zinserhöhungszyklus zu wachsen. Sie stieg von rund 2,5 Prozent. im August 2021 auf 9 Prozent. Stand heute, was eine Erhöhung der Rate eines durchschnittlichen Kredits im Wert von 0,5 Mio. PLN für 30 Jahre um 80 % bedeutet. 

Trotz sinkender Preise gewinnen Hausbauer

In den USA haben wir es mit einem Anstieg der Zinsen für neue Kredite zu tun, während die Preise für Häuser sinken. Und paradoxerweise gehörten die Aktien von Wohnungsbauunternehmen in diesem Jahr zu den Aktien mit der besten Wertentwicklung. Dies liegt daran, dass weiterhin eine starke Nachfrage nach Neubauwohnungen besteht, unterstützt durch demografische Faktoren. Und das Angebot und der Bestand an neuen Häusern auf dem Markt sind begrenzt. Der oben beschriebene Mechanismus wiederum hält Eigentümer von Häusern mit günstigeren Krediten davon ab, diese zu verkaufen, was das Angebot auf dem Sekundärmarkt einschränkt. Wir haben es hier mit einer Marktanomalie zu tun, denn wenn wir Indikatoren betrachten, die über den Wohnungsmarkt hinausgehen REITs (AVB) auf Infrastruktur (PAVE) sowie auf den Preis für Holz, das in den USA für den Hausbau verwendet wird, verzeichneten sie keine derartigen Steigerungen. Allerdings scheinen diese Sektoren das Schlimmste wahrscheinlich überwunden zu haben, da die Zinssätze ihren Höchststand erreichen und die US-Wirtschaft weiterhin rezessionssicher bleibt.

Der S&P Homebuilders Select Industry Index ist in diesem Jahr um 20 % gestiegen, doppelt so viel wie der breite S&P 500 Index. höher als der niedrigste Stand im Jahr 40. Die monatlichen Verkäufe neuer Häuser sind um 2022 Prozent gestiegen. höher als das Tief von 25 und 2022 Prozent. über dem langjährigen Durchschnitt. Während die verfügbaren Lagerbestände mit 5 Monaten auf dem niedrigsten Stand seit einem Jahr sind. Die durchschnittlichen Verkaufspreise sind auf 8 US-Dollar gesunken, da der Anteil der Erstkäufer (in der Regel kleiner und kostengünstiger) gestiegen ist. Dagegen gingen die Verkäufe von Bestandsimmobilien um 420 Prozent zurück. im Vergleich zum Vorjahr und liegt bei 000 Prozent. niedriger als der langjährige Durchschnitt. Große Entwickler wie Pulte und DR Horton konnten Zuwächse verzeichnen, sind aber immer noch auf unsichere Zeiten vorbereitet, da ihr KGV derzeit unter dem Zehnfachen liegt.

Über den Autor

Pawel Majtkowski - Analytiker eToro auf dem polnischen Markt, der seinen wöchentlichen Kommentar zu den neuesten Börseninformationen veröffentlicht. Paweł ist ein anerkannter Finanzmarktexperte mit langjähriger Erfahrung als Analyst in Finanzinstituten. Er ist auch einer der meistzitierten Experten im Bereich Wirtschaft und Finanzmärkte in Polen. Er absolvierte das Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Warschau. Er ist auch Autor zahlreicher Veröffentlichungen im Bereich Investitionen, persönliche Finanzen und Wirtschaft.